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Was Investoren über gewerbliche Immobilienkredite wissen müssen

Byadmin

Feb 8, 2023

Eine gewerbliche Immobilientransaktion wird erst abgeschlossen, wenn das Darlehen genehmigt wurde. Niedrige Kreditzinsen können auch den Cashflow verbessern. Je mehr Sie also über die gewerbliche Kreditvergabe wissen, desto bessere Entscheidungen können Sie über die Investition in Gewerbeimmobilien treffen.

Kreditfähigkeit: Die meisten von Ihnen haben einen Wohnungsbaukredit beantragt und sind mit dem Verfahren vertraut. Bietet Kreditgebern:

W2 und/oder Steuererklärungen zum Nachweis des Einkommens;


Eine Bank- und/oder Maklererklärung, die liquide Mittel und Anzahlungen bestätigt.
Generell gilt: Je höher Ihr persönliches Einkommen, desto höher der Paloo Kreditbetrag, für den Sie sich qualifizieren. Sie können bis zu 95 % des Kaufpreises Ihres Hauptwohnsitzes an eine alleinstehende Familie mit ausreichendem Einkommen vermieten.

Bei gewerblichen Krediten basiert der vom Kreditgeber genehmigte Kreditbetrag in erster Linie auf dem Nettobetriebsertrag (NOI) der Immobilie, nicht auf dem persönlichen Einkommen. Dies ist der grundlegende Unterschied zwischen der Qualifizierung für ein Wohnungsbaudarlehen und der Qualifizierung für ein gewerbliches Darlehen. Wenn Sie ein leerstehendes Geschäftshaus kaufen, ist es daher schwierig, eine Kreditzusage zu erhalten, da die Immobilie keine Mieteinnahmen erzielt. Wenn Sie jedoch

Besetzen Sie 51 % oder mehr der Fläche in Ihrem Unternehmen. Sie können ein SBA-Darlehen beantragen.
Sie erhalten genügend Einnahmen aus anderen Gewerbeimmobilien, die als Quersicherheiten verwendet werden. Es gibt Kreditgeber da draußen, die Ihr Geschäft wollen.
Loans to Value: Kommerzielle Kreditgeber sind in der Regel konservativer, wenn es um Loans to Value (LTV) geht. Kreditgeber verleihen nur einen Betrag, für den das NOI-zu-Hypothekenzahlungsverhältnis für das Darlehen, das so genannte Debt Coverage Ratio (DCR) oder Debt Service Ratio (DSR), mindestens 1,25 betragen muss. Das bedeutet, dass der NOI mindestens 25 % höher sein muss als die Hypothekenzahlung. Das heißt, die Höhe des Darlehens ist so bemessen, dass es einen positiven Cashflow in Höhe von mindestens 25 % der Hypothekenzahlung aufweist. Wenn Sie also eine Immobilie mit einer niedrigeren Cap-Rate kaufen, benötigen Sie eine höhere Anzahlung, um die DCR des Kreditgebers zu erfüllen. Beispielsweise erfordern Immobilien in Kalifornien mit einer Obergrenze von 5 % häufig eine Anzahlung von 50 % oder mehr. Was die Sache noch komplizierter macht, ist, dass einige Kreditgeber mit 1,25 % DCR werben, aber Kredite zu Zinsen übernehmen, die 2 % bis 3 % höher sind als die Zinssätze für Anleihen! Seit dem Finanzcrash von 2007 ziehen es die meisten kommerziellen Kreditgeber vor, LTVs unter 70 % zu halten. Bei hochwertigen Objekten mit starken nationalen Mietern sind höhere Beleihungsausläufe möglich. Ein sehr vertrauter und komfortabler Bereich für Walgreens oder Verleiher. Der LTV übersteigt jedoch selten 75 %. Gewerbeimmobilien richten sich an einen elitären Investorenkreis, eine 100-prozentige Finanzierung gibt es also nicht.

Zinssätze: Das Interesse an Ihren Anzeigen hängt von einer Reihe von Faktoren ab, darunter:

Kreditlaufzeit: Ein 5-jähriger fester Zinssatz, der kürzer ist als ein 10-jähriger fester Zinssatz, hat einen niedrigeren Zinssatz. Es ist sehr schwierig, ein Darlehen mit festem Zinssatz für 10 Jahre oder mehr zu erhalten, es sei denn, die Immobilie hat einen langfristigen Mietvertrag mit einem Kreditnehmer. Walgreens. Die meisten Kreditgeber bieten eine Amortisation von 20 bis 25 Jahren an. Einige Kreditgenossenschaften verwenden eine 30-jährige Amortisation. Für Single-Tenant-Immobilien können Kreditgeber eine Abschreibung von 10 bis 15 Jahren verwenden.
Bonitätsbewertung des Mieters: Der Zinssatz für die von Walgreens bewohnte Apotheke ist viel niedriger als der von HyVee Drugstore, da Walgreens ein viel stärkeres S&P-Rating hat.
Art der Immobilie: Der Zinssatz für ein Nachtclubgebäude für einen Mieter ist höher als für einen Einzelhandelsstreifen mit mehreren Mietern, da das Risiko höher ist. Wenn eine Nachtclubimmobilie zwangsversteigert wird, ist sie viel schwieriger zu verkaufen oder zu vermieten als ein Mehrfamilienhaus. Die Apartmentpreise sind niedriger als auf der Einkaufsstraße. Für Kreditgeber sind die Zinsen bei Wohnungen niedriger, da jeder ein Dach über dem Kopf braucht, egal was passiert.
Immobilienalter: Kredite für neue Immobilien haben niedrigere Zinssätze als für ältere Immobilien. Für Kreditgeber ist der Risikofaktor bei älteren Immobilien höher, daher sind die Zinssätze höher.
Standort: Befindet sich Ihre Immobilie in einem wachsenden Gebiet, z. B. in einem Vorort von Dallas, sind die Preise niedriger als bei vergleichbaren Immobilien in ländlichen Gegenden von Arkansas. Dies ist ein weiterer Grund, vor dem Kauf einer Immobilie die demografischen Daten Ihrer Umgebung zu recherchieren.
Kreditgeschichte: Wie bei Wohnungsbaudarlehen bedeutet eine gute Kreditgeschichte niedrigere Zinssätze.

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