Der Besitz einer Tankstelle und eines Convenience-Stores ist nichts mehr für schwache Nerven. In den letzten Jahren war die Ausfallrate in dieser Anlageklasse so hoch wie seit Jahren nicht mehr. Der Besitz einer Tankstelle und eines Convenience-Stores ist nicht nur schwieriger als in den Jahren zuvor, auch der Gallonendurchsatz ist seit einiger Zeit rückläufig. Selbst mit dem Rückgang des Gaspreises im vergangenen Jahr ist die Kraftstoffmenge nicht auf ihr vorheriges Niveau zurückgekehrt.
NEWSFLASH: Wenn Sie nach einer Finanzierung suchen, vergeben Banken derzeit KEINE Kredite an Tankstellen und Convenience-Stores. In Wirklichkeit haben sie das wirklich nie getan, aber jetzt umso mehr. In den letzten Jahren konnten Kreditnehmer höhere Leveraged Loans von bis zu 90 % erhalten. Jetzt ist der Großteil der Kreditvergabe auf den Bereich von 70-75 % beschränkt, und das sind „A“-Darlehen. In Verbindung mit den jüngsten wirtschaftlichen Abschwüngen in der Wirtschaft und der Volatilität der Erdölindustrie in den letzten Jahren würden Banken sie lieber vermeiden und sich auf andere Immobilien konzentrieren, die weniger immun gegen wirtschaftliche Veränderungen sind.
Wenn Sie eine Tankstelle kaufen, ist das wirklich eine Chance oder kaufen Sie jemandes Problem? Sie müssen sich fragen, warum sie überhaupt verkaufen. Verlieren sie Geld? Haben sie Partnerprobleme? Sind sie mitten in einer Scheidung? Sind sie bereit für den Ruhestand? Noch wichtiger, wie bewerten sie den Verkaufspreis des Unternehmens oder der Immobilie? Viele Käufer zahlen zu viel für Tankstellen und Convenience-Stores, weil der Verkäufer den Verkaufspreis auf der Grundlage seiner “echten” Nummer berechnet und nicht auf den Zahlen, die er in seinen Finanzen angibt. Wie viel Erfahrung hat der Handelsmakler oder Immobilienmakler mit dem Verkauf von Betriebstankselle und Convenience Stores und wie kommt er auf einen Verkaufspreis? Wenn sich jemand einen Verkaufspreis ausgedacht hat, der ausschließlich auf den Verkaufspreisen anderer Stationen basiert, wird das einfach nicht funktionieren. Wenn Sie keinen nachweisbaren Cashflow haben, können Sie die Station kaufen, aber Sie werden Schwierigkeiten haben, sie zu finanzieren. Haben sie den Kraftstoffpreis für einen bestimmten Zeitraum gesenkt, um das Volumen und den Innenverkauf zu erhöhen, um den Verkaufspreis künstlich in die Höhe zu treiben? In der heutigen Wirtschaft finanzieren sie sich nur aus dem, was in ihren Renditen deklariert ist. Das ist ein absolutes.
Der Verkäufer bietet möglicherweise zusätzliche Unterlagen an, um Einkäufe bei einem Kraftstofflieferanten oder einer Ölgesellschaft oder Einkäufe bei ihren Hauptverkäufern zu zeigen, um Ihnen zu zeigen, wie viel sie gekauft haben. Kreditgeber werden jedoch keine Kredite genehmigen, nur weil ein Verkäufer Einkäufe dokumentieren kann. Darüber hinaus finanzieren die meisten Banken den Good Will (oder „Blue Sky“)-Wert eines Unternehmens nicht, so dass Sie Ihr Angebot definitiv auf das stützen müssen, was verifiziert werden kann.
Wenn Sie eine Tankstelle zum Verkauf gefunden haben und nach einem Tankstellendarlehen suchen, überprüfen Sie in jedem Fall, für welche Finanzierung der Standort auf der Grundlage des Cashflows in Frage kommt. Tankstellenkredite werden mehr als alles andere aufgrund von nicht überprüfbaren Cashflows abgelehnt.